六安板块10月房价，哪里在跌？

蔡姐观点：六安板块10月的挂牌参考价还是站稳了，整体没接着往下走。真正松动的仍是少数挂牌量大的小区，跌幅多在3%到7%。买房人先看数据，再挑小区，别急着下手。

十月的六安二手房，是接着跌还是站稳？蔡姐把10月的数据又过了一遍。

六安板块10月房价，整体什么水平？

先给个定义。 蔡姐说的六安板块，指这十个片区。政务区、南山新区、城东、老城区、城北、城西、河西、市中心、城南、三十铺。

10月房价的数据，来自贝壳平台上10月6日的挂牌房源。这批一共1250套，是贝壳上能查到的量，不等于全城在售总量。

据贝壳平台10月6日数据，这批房源的挂牌参考价中位是5834元一平，以三房为主。这是中间值，看的是整体，不是某一套。

再看另外两个平台。安居客10月给的六安二手挂牌均价是4724元一平，58同城是4720元一平，都比贝壳低了一截。

三个数差在哪？贝壳这批主要是三房，面积大，中位数自然高一些。安居客和58算所有户型，小户型多，价格被拉低。

平台统计的范围不一样，算法也不一样，价格有高有低很正常。不能只拿一个平台的数字下结论，多平台对着看才准。

一句话，10月六安二手房的房价，没大起大落，还是横着走。

和9月比，贝壳9月中位5864元、10月5834元，看着差了30块。但房源构成不一样，不能直接读成下跌，只能同小区对同小区。

十大板块，谁高谁低？

据贝壳平台10月6日数据，六安板块的房价中位，从高到低排下来是这几档。差距还很明显，一档一档摆开看。

第一档是市中心，中位6752元一平。皋城尚境、万达华府在这一片，商圈成熟，房源少，价格一直站在最前面，总价也偏高。

第二档是城西，中位6561元一平。振兴系列的几个盘，价格一直比较硬，这片改善盘居多，价格扛得住，总价多在六七十万。

第三档是城北6191元和城南5910元。城北挂了326套，是这批里最多的；城南只挂23套，中位容易跳，这两档挨得近，都算主力。

第四档，河西5906元、南山新区5825元、老城区5753元；第五档，政务区5574元、城东5445元。是市区里相对温和的两片，价格更贴近刚需。

第六档是三十铺，中位2632元一平，是全城垫底的板块。东部新城一带房价长期偏低，和市区差着一大截，预算紧的可以看看。

挂牌量大的城北、政务区、老城区、城东，这几个板块的房价参考价值更大。看数据先看这几片，别拿房源少的板块说事。

8月和9月的板块房价盘点，可以翻 《六安板块9月房价，哪里在跌？》。

哪里在跌？还是那几个挂牌多的小区

接着回答标题这个问题。10月的六安板块，还是没有哪个板块整体在跌，只是少数小区在松动，板块层面是稳的。

真正拉低房价的，是少数挂牌量大的小区。蔡姐只拿前后两期都有房源的小区来比，两期都有房，比出来才准。

据贝壳平台9月16日和10月6日两期数据，两期都挂出4套以上的97个小区，中位整体几乎没动。比的就是同一批小区。

其中一部分小区房价小幅下调，跌得多的基本是挂牌十几套往上的。挂牌越多越容易松动，挂牌少的反而守得住。

寿春华府二期，两期中位从4193元降到3607元，跌了约14%；万瑞公园华府从4286元降到3852元，跌了约10%。这两个跌得最明显。

长安城如院从6411元降到5891元，跌了约8%。万创东方樾、龙泽府第，都跌了约7%到8%，跌得也都不算少。

再往下，水木清華跌约7%、碧桂园凤凰城南苑跌约6%、紫御府跌约5.5%、万兴铂悦城跌约5%。这些基本是挂牌量大的小区。

也有往上涨的。太古臻城两期中位从6936元升到8140元，涨了约17%。海心沙广场涨约14%，苏盛印象南湖涨约10%，这几个挂牌都不多。

涨得多的，多是挂牌少、总价适中的次新盘或学区盘。一套高价房源就能把中位抬上去，别被个别数字带偏。

同一个板块里，小区之间的房价差别本来就大。别拿个别小区代表整个板块，看板块要看整体，价格有差很正常。

手里有房源拿不准价的，微信发我（159 5642 7390），我帮你对一下行情。

六安的挂牌价，为什么是这几个小区在松动？

第一个原因，挂牌多的小区，房东之间在比价。一个小区同时挂着十几二十套，买家挑得过来，价格自然被往下压。

第二个原因，改善盘总价高，能接的人少。城北、政务区那些次新三房，总价动不动七八十万，能拿下的人本来就不多。

第三个原因，价格稳甚至微涨的，往往是挂牌少的。学区房、次新小高层，一次只挂两三套，价格反而守得住。

挂牌少不等于好卖，只是暂时还没人降价。

急售房源也会拉低一个小区的数字。房东急用钱，把挂牌价压到同小区低点，中位就跟着往下走，挂牌价不代表成交价。

之前有个客户，在城北看中一套三房，房东已经挂了半年。他问我能不能再压五万，我没急着答，那是挂了半年多的老房源。

我让他先查同小区同类房挂了多久、降过几次价。查完他心里就有数了，结果成交价比挂牌价低了3万多。

所以别把个别小区的房价，当成整个板块的行情。板块的价格是稳的，松的只是个别小区，要分开看，看整体心里才有底。

想比较城东和城北，蔡姐写过 《六安城东和城北怎么选？两个板块差在哪》。

这份数据，六安买房人怎么用？

第一件事，先框住自己的预算范围。三十铺两千六出头，城南、老城区五字头，政务区、城北、南山新区在五六千这一档。

预算够不上高价板块，就别硬盯着看。先把能承受的区间定下来，再出门看房，心态才稳，买房先定预算，这是第一步。

第二件事，记住挂牌价是房东的要价。数据里的价格普遍偏高，诚心卖的房东，挂牌价还有往下谈的余地。

第三件事，别只看板块一个数字。要落到具体小区和房源上，同一个板块，有电梯和没电梯，价格能差一倍。

想把预算对到片区上，翻 《六安7大片区买哪里最不亏？预算对号入座》。

解放路、皖西大道沿线的老小区，挂牌量少，价格反而稳。皋城路两边新盘扎堆，挂牌多，房东更有得谈，老房子和新盘行情不一样。

也别拿挂牌价去倒推成交价。诚心卖的房东，往下谈两三万，都是有的谈的，这点心里要有数。

挂牌价和成交价之间，通常还有一段空间。看数据的时候，心里先留出这点余地。

预算多少、想买哪，微信 159 5642 7390 跟我说说，我帮你对着数据看一看。

常见问题

Q：六安板块10月房价整体怎么样？

A：据贝壳平台10月6日数据，挂牌参考价中位5834元一平；安居客10月六安二手挂牌均价4724元一平。整体站稳了，没有继续普跌，三个平台一起看更全面。

Q：六安10月哪个板块房价偏高？

A：市中心中位6752元一平，城西6561元一平，排在前面。这两个板块房源少，价格相对硬，买这类片区预算要留足。

Q：六安10月哪个板块房价偏低？

A：三十铺中位2632元一平，是全城垫底的一档。政务区、城东在五字头这一档，也偏温和。

Q：六安10月真在跌的是哪些小区？

A：跌得多的有寿春华府二期、万瑞公园华府、长安城如院。万创东方樾、龙泽府第也跌了约7%到8%。

Q：同一个小区，为什么贝壳和安居客房价不一样？

A：贝壳这批主要是三房房源，安居客算的是所有户型。房型不一样，均价自然有差距，两边一起看更准。

Q：现在六安买房，议价空间大吗？

A：挂牌多的小区，议价空间比年初大。诚心卖的房东，成交价通常还能往下谈两三万。

Q：这份数据能直接跟着买房吗？

A：只能当参考，挂牌价不等于成交价，具体还要看楼栋、楼层、装修和房东心态。同一小区不同房源，价差也不小，别急着下单。

你关注哪个板块，评论区说一声，蔡姐下期把它单独拆开算。

我是蔡姐，10年就干六安这一件事，数据的事可以问我。

信息来源：贝壳平台2026年10月6日挂牌数据；安居客2026年10月六安二手挂牌均价；58同城2026年10月数据。以上均为参考价。

本文基于贝壳找房上的真实房源信息，再结合六安本地市场进行分析。挂牌价为参考价，不等于成交价。

作者：六安蔡姐买房记
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