六安板块9月房价，哪里在跌？

蔡姐观点：六安板块9月的挂牌参考价整体站住了，没有接着普跌。真在松动的只有少数几个小区，跌幅多在1%到6%。买房的人可以先看数据，再挑小区，别急着下手。

九月的六安二手房，是接着跌，还是站稳了？

六安板块9月房价，整体是什么水平？

先给个定义。蔡姐说的六安板块，指这十个片区。

政务区、南山新区、城东、老城区、城北、城西、河西、市中心、城南、三十铺。

数据来自贝壳平台上9月16日的挂牌房源。这批一共1290套。

这1290套，是贝壳平台上能查到的量，不等于全城在售总量。

据贝壳平台9月16日数据，这批房源的挂牌参考价中位是5864元一平。

再看另外两个平台。安居客9月给出六安二手均价4741元一平，58同城是4637元一平。

三个数差在哪？贝壳这批房源主要是三房，面积大，中位数自然高一些。

安居客和58算的是所有户型的平均，小户型多，价格就被拉低了。

平台统计的范围不一样，算法也不一样，价格自然有高有低。

分区域看，数字会近一些。据安居客9月数据，金安二手均价4437元一平，裕安4338元一平。58同城给的金安数字是4419元一平，和安居客差不多。

把三个平台放一起看，九月的挂牌价没有大起大落。

一句话，9月的六安二手房，跌势停了，但也没涨回去。

这也对得上8月的情况。8月那波价格往下走之后，9月并没有接着跌。

有一点得说清楚，这些数字都是挂牌价，是房东挂出来的要价。

真实成交价通常还要再低一些，急着卖的房源，差得就更多。

往后看，9月这个价格水平能不能守住，还得看10月的挂牌变化。

十大板块，谁高谁低？

看完整体，把各个板块的价格摆开看，差距很明显。

据贝壳平台9月16日数据，六安板块的中位价从高到低排下来是这几档。

第一档是市中心，中位6638元一平。皋城尚境、万达华府都在这一片，商圈成熟，房源少。

第二档是城西，中位6447元一平。振兴系列的几个盘价格硬，恒大珺庭挂出24套，中位6170元。

第三档是城北和南山新区，中位都在 6118 元上下”。这两个板块挂牌量都不小，是当下市场的主力。

说具体点，城北挂出来345套，是这批里最多的。政务区266套，老城区209套，城东145套。

这四个板块加在一起，占了这批挂牌房源的七成多，参考价值也更大。

同一个板块内部，价差同样不小。不同小区之间，价格能从五千出头拉到七千多。

第四档，城南5924元、河西5838元、城东5759元、老城区5682元、政务区5612元。

第五档是三十铺，中位3071元一平，是全城价格垫底的板块。

有人会问，城南怎么比老城区还贵。城南挂出来的房子本来就少，中位价容易跳。

河西也一样，房源少，一套高价房源就能把中位数抬上去。

真正有参考价值的，是城北、政务区、老城区、城东这几个挂牌量大的板块。

8月那期的板块盘点，可以翻 《六安板块8月房价，哪里在跌？》。

那篇里蔡姐算过，8月核心板块的中位价普遍往下走了一成到两成。

哪里在跌？只有这几个小区

接着回答标题这个问题。九月的六安板块，没有哪个板块整体在跌。

真正松动的，是少数挂牌量大的小区。蔡姐只拿前后两期都有房源的小区来比。

据贝壳平台9月11日和9月16日两期数据，这批小区前后对比，中位只动了不到1%。

其中将近四成的小区，中位价在小幅下调。跌得多的，基本是挂牌十几套以上的小区。

比如碧桂园陶源，两期中位从5308元降到5000元，跌了约6%。

远大雍景台从5371元降到5085元，跌了约5%。

和美佳苑从5256元降到5000元，跌了约5%。

碧桂园银座从5539元降到5288元，跌了约4.5%。

再往下是徽盐龙湖湾，跌约2.6%。万兴壹号院、万鼎银河湾、恒生南山郡都跌约2%。

换个平台再看，结论差不多。恒生南山郡贝壳9月中位4465元，安居客9月均价4513元。

碧桂园银座贝壳9月中位5288元，安居客9月挂牌均价5218元。

和美佳苑贝壳9月中位5000元，安居客9月均价4705元，58同城是4632元。

三个平台对得上，这几个小区的挂牌价确实在往下走一点。

也有价格站住的。兴茂水韵东方、六和城、一品尚都这几个小区，两期中位价一分没动。

同一个板块里，小区之间的差别本来就大。挂牌多的往下调，挂牌少的就守得住。

你肯定想问，这些小区是不是就不能碰了。跌一点不等于不能碰，要看预算和房型。

手里有房源拿不准价的，微信发我（159 5642 7390），我帮你对一下行情。

想在哪个片区买，翻 《六安7大片区买哪里最不亏？预算对号入座》，按预算对号入座。

六安的挂牌价，为什么是这几个小区在松动？

第一个原因，挂牌多的小区，房东之间在比价。

一个小区同时挂着十几二十套，买家挑得过来，价格自然往下压。

第二个原因，改善盘总价高，能接的人少。

像城北、政务区那些次新三房，总价动不动七八十万，能拿下的人不多。

第三个原因，价格稳的小区，往往是挂牌少的。

老城区的老房子、安置房，一次就挂出来两三套，价格反而守得住。

挂牌少不等于好卖，只是暂时没人降价。

急售房源也会拉低一个小区的数字。房东急用钱，把挂牌价压到同小区低点，中位数就被带下去了。

之前有个客户，在城北看中一套三房，房东已经挂了半年。

他问我能不能再压五万。我让他先查同小区同类房挂了多久、降过几次价。

查完他自己心里就有数了，成交价比挂牌价低了3万多。

所以别把个别小区的价格，当成整个板块的行情。

想比较城东和城北，蔡姐写过 《六安城东和城北怎么选？两个板块差在哪》。

这份数据，六安买房人怎么用？

第一件事，先框住自己的预算范围。

三十铺三千出头，城南、老城区五字头，政务区、城北、南山新区五六千。

预算够不上，就别盯着高价板块看，看完心态容易乱。

第二件事，记住挂牌价是房东的要价。

数据里的价格普遍偏高，诚心卖的房东，价格还有商量的余地。

第三件事，别只看板块一个数字。

要落到具体小区和房源上。同一个板块，有电梯和没电梯，价差能有一倍。

解放路、皖西大道沿线的老小区，挂牌量少，价格反而稳。皋城路两边新盘扎堆，挂牌多，房东更有得谈。

学区也是分水岭。人民路小学、皋城中学周边的房子，价格比同板块其他房源硬一些。

老城区里这种分化最明显，蔡姐在 《六安老城区还值得买吗？学区没学区两个世界》 里写过。

也别拿挂牌价去倒推成交价。诚心卖的房东，往下谈两三万是有得谈的。

预算多少、想买哪，微信 159 5642 7390 跟我说说，我帮你对着数据看一看。

常见问题

Q：六安板块9月房价整体怎么样？

A：据贝壳平台9月16日数据，挂牌参考价中位5864元一平；安居客9月六安二手均价4741元。整体站住了，没有继续普跌。

Q：六安9月哪个板块价格偏高？

A：市中心中位6638元一平，城西6447元一平，排在前面。这两个板块房源少，价格相对硬。

Q：六安9月哪个板块价格偏低？

A：三十铺中位3071元一平，是全城垫底的一档。城南、老城区、城东也在五字头这一档。

Q：六安9月真在跌的是哪些小区？

A：碧桂园陶源、远大雍景台、和美佳苑、碧桂园银座这几个，两期中位价跌了约4%到6%。

Q：同一个小区，为什么贝壳和安居客的价格不一样？

A：贝壳这批主要是三房房源，安居客算的是所有户型。房型不一样，均价自然有差距。

Q：现在六安买房，议价空间大吗？

A：挂牌多的小区，议价空间比年初大。诚心卖的房东，成交价通常还能往下谈两三万。

Q：这份数据能跟着买房吗？

A：只能当参考。挂牌价不等于成交价，具体还要看楼栋、楼层、装修和房东心态。

别急着下手，先把同小区同户型的挂牌和成交摸清。

你关注哪个板块，评论区说一声，蔡姐下期把它单独拆开算。

手里有房想估个价的，也可以在评论区留言。

我是蔡姐，10年就干六安这一件事，数据的事可以问我。

信息来源：贝壳平台2026年9月挂牌数据；安居客2026年9月六安二手房均价；58同城2026年9月数据。

挂牌价为参考价，不等于成交价。以实际网签和机构数据为准。

作者：六安蔡姐买房记
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